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独家】挥别融创 某地产为“贵阳迪拜”寻觅接盘侠

发布日期:2022-04-29 04:31   来源:未知   阅读:

  出售的资产包中,贵阳的某项目报价超过50亿元;不仅如此,交易一旦达成,买家需要立即支付巨额定金。这在收并购案例中不常见。

  一旦达成,靠某地产的成全,这家浙系房企将拿下成立以来最大单的一笔收购。买下的也是“不可承受之重”。

  它们以恢弘的气势,拓展了城市边界,改变着区域面貌,影响楼市走向,更成就了某项目和他的某天系。

  贵阳有一半的房子由他开发。所以,这位祖籍四川合江,在贵州土生土长的男人,又有“某项目”的称号。

  贵阳的某项目是“某项目”地产王国里尤为闪闪发光的一个。有多闪闪发光?确切地说,

  这是在贵阳近郊一个梦幻般的超级造城计划:总占地15000亩,建筑体量约1300万方,规划居住人口达17万,有540米的贵州第一高楼、百万级商业、主题公园等等。相当恢弘。

  从2006年介入地块一级开发起算,某天系在这个项目至少花了15年时间,投入400多亿元。

  但距离完工,某项目还需要投入至少几百亿。且目前项目河东的地块还处在一级开发状态。

  这样的大工程在过往靠“一二级捆绑联动”、“生地熟挂”等政策绿灯放行。拿地成本可能没有更低只有最低。

  不过,即便不考虑政策变化、人口、销售去化、竞争等变量,开发商承担着市政基础设施建设和城市升级改造的职责,本就对资金和运营能力是极高的考验。

  过往十几年里,作为城镇化先锋的开发商在贵阳志不在造楼,而是造城、造镇。到了眼下,当各地更倾向于豆腐块式土地出让时,贵阳更多还留有大盘模式的发展印记。

  最早追溯到2018年,为了凑钱收购华夏人寿21-25%的股权,某地产差点就要跟地产彻底说拜拜:以“置出地产”的名义,它将旗下房地产业务打包作价246亿元,出售给某项目。

  卖盘计划最终落空。2018年底,房地产业务又回归上市公司体系内。随后,原合作伙伴碧桂园(、浙商产融相继退出某项目。

  比如,某项目河滨地块,最后落到信达资管手上。有消息称,信达资管更多是协助项目公司债权人对项目进行监管。

  当十几年前,地产业像是站在风口上飞着的猪那会,某项目把握住了贵阳城镇化发展机遇。

  2014年,借着彼时贵州正在如火如荼开展“引金入黔”行动,某天系的发展天平向金融业倾斜。2017年,当时的某地产干脆更名为“某金融”。

  截至到今年3月,躺在某地产年报上的土地储备总建筑面积还有约1600万平,共计9个项目地块。大头还是某项目。

  当然,不去细盘背后的债务,这些土地储备中的多数也可以是肥肉,毕竟靠贵阳大盘模式下获取的土地,成本价低,毛利率高。

  把开发业务过往三年的毛利率拎出来看,分别是36%、39.8%和44.8%。足够令同行羡慕。

  此外,不管是在建还是拟建项目,共性在于配备了宏伟的造城计划。换句话说,需要的投资额数目不小。

  跟某项目同一时期发家的肖春红有痛的教训。肖春红的宏立城建造了轰动中国的第一神盘“贵阳花果园”,但没能在国外造出第一神盘——印度尼西亚的加达新城。

  比如,2006年以1.9亿元收购总资产12.7亿元的。再比如,2015年起斥资20亿元左右买下总资产超过300亿的中融人寿,等等。

  但他最大的一次押注,还没成功。2017年,年销售额不到200亿元的某天系,要以310亿元收购明天系千亿体量的华夏人寿。

  这让某项目在资本市场名声大噪之际,也让他进退两难并见识着政策的“刀口”:

  因为直至今日,某天系能否参与华夏人寿市场化重组,要等,且打个问号。若不等,之前付的70亿定金可能就打了水漂。

  更为无奈的一点在于,转型金融发展这几年的买买买后,某天系的造血能力已经承压。

  某地产的房地产业务这几年发展减缓:销售面积、销售金额、竣工面积、回款等都呈现下降趋势。

  在大本营贵阳,市场占有率同样出现下滑。不说别的,那个承载着某天系造城集大成的贵阳迪拜项目,开发进度已经晚于预期。

  因为时间容易让资产成为债务,让利润变成亏损,让优势变成劣势,让曾经恢弘的梦想变泡影。

  都是在上个世纪90年代的城市化浪潮中呼啸而起,算得上强人。但也正因为成长于那个激情年代,不可避免的有着不可遏制的投资和扩张冲动。

  事实上,任何一家高速运转的企业都潜藏多方面财务困难:可能是不能及时回款,可能是一笔巨额开支……哪怕只是短暂的流动性失衡,在短时间内筹措现金也很不容易。

  习惯在高速公路上开快车后,需要慢下来检查,发动机性能是否良好,安全气囊、车胎、方向盘等零件是否有隐患。速度、安全及高效三者之间,必须有一次次的权衡和抉择。

  其一,虽然发家地浙江公开市场,拿地没有太高利润可言,某地产资产包里的地单从成本价上闻着香。但,毕竟此前没有参与过贵阳的大盘模式开发。新手上路,不小心就是车祸现场。

  无数房企经历过从神话到噩梦的轮回。血的教训有富力地产(02777.HK),万达那77家酒店,就算是打6折买的又能怎么样?不能发挥出最大化效益的买入,是累赘和包袱。

  机会主义的态度,要不得。闭着眼睛收并购时代,已成过去式。过往以小博大的路径依赖,不适合了。

  或许如何竭力遏制内心非理性冲动,以一种不急不躁的心态持续成长,才是最后的赢家。04-05现代化工业时代森泰科阐扬强力混合造粒机能为生产带来